Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Данный материал содержит исчерпывающую информацию по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства 
(квартиры) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между участником долевого строительства и застройщиком, с учетом последних изменений законодательства и судебной практики (обновлено с учетом вступления в силу правовых актов по состоянию на 1 декабря 2016 года).
Какие сложности могут возникнуть в вопросе взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры) застройщиком?
Для лиц, не посвященных в юридические тонкости, при инициировании судебного спора о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома проблемы могут составить даже такие, казалось бы, простые вопросы, как выбор формы обращения в суд, определение судебного органа, которому будет подсудно данное дело, порядок расчета самой неустойки и т.д. Не говоря уже о других юридических аспектах, составляющих содержание данного вида спора.
Отношения по заключению и исполнению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в том числе ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по указанному договору, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
Кстати, с 1 января 2017 года под действия указанного закона подпадают отношения, возникающие при строительстве так называемых таунхаусов. Таким образом, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства таунхауса будет возможно только на основании договора долевого участия в строительстве. Ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение такого договора будет наступать по нормам Федерального закона № 214-ФЗ, что повышает правовую защиту лиц, решивших инвестировать в строительство таунхауса и дает возможность снизить стоимость жилья (таунхауса), так как создает юридические основания для инвестирования в строительство таунхауса вместо приобретения более дорогого готового таунхауса.
Итак, вы участник долевого строительства, заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому Вам застройщик должен был передать объект долевого строительства (квартиру) в установленный в договоре срок (или дату), чего к истечению указанного срока (наступлению указанной даты) не произошло.
Для начала следует понять, есть ли у вас основание для обращения в суд с требованием о взыскании неустойки.
Процессуальное законодательство содержит основополагающее правило: лицо, обращающееся за судебной защитой, должно иметь заинтересованность в защите своих нарушенных прав и законных интересов. Если отсутствует нарушение прав и интересов заявителя в судебной защите будет отказано.
В частности, следует установить имеется ли на стороне застройщика нарушение. Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность за просрочку передачи объекта долевого строительства, но не за просрочку завершения строительства многоквартирного дома (просрочку ввода дома в эксплуатацию).
В договорах участия в долевом строительстве, как правило, отдельно предусматриваются сроки ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и отдельно сроки передачи участникам долевого строительства объектов долевого строительства. Между указанными событиями имеется определенный период. Если застройщик нарушил срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не нарушил срока передачи квартиры или предельной даты ее передачи, оснований для обращения к застройщику с требованием об уплате неустойки нет.
Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ дает возможность застройщику переносить срок завершения строительства многоквартирного дома путем заблаговременного уведомления (за 2 месяца до завершения установленного срока строительства) об этом факте участника долевого строительства с предложением об изменении договора участия в долевом строительстве в части сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры). В случае подписания участником долевого строительства дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи квартиры, правовых оснований для начисления и уплаты неустойки, до истечения вновь установленного срока, не имеется.
Ко всему прочему некоторые суды, рассматривают пассивную позицию участников долевого строительства, не подписавших предложенное застройщиком дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, не направивших застройщику мотивированное уведомление об отказе в его подписании и не отказавшихся от дальнейшего исполнения договора как злоупотребление правом и также отказывают во взыскании неустойки. То есть, в соответствии с приведенной логикой для отказа в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки застройщику достаточно соблюсти нехитрый порядок уведомления о переносе сроков строительства.
Также следует учитывать весьма распространенную практику, когда объект долевого строительства фактически передается застройщиком с нарушением договорных сроков, но акт приема-передачи квартиры подписывается участником долевого строительства «задним» числом в пределах договорных сроков. Или случаи заблаговременного подписания участниками долевого строительства актов приема-передачи квартир с «открытой датой», получаемые застройщиком обманным путем, после чего в актах проставляется дата в пределах договорных сроков. В таких случаях (при условии что дата акта приема-передачи квартиры следует после даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) доказать факт нарушения застройщиком сроков передачи квартиры будет практически невозможно и взыскать неустойку соответственно тоже.
В тех же случаях, когда просрочка застройщиком срока передачи объекта долевого строительства имеет место быть, у участника долевого строительства имеются все правовые основания для взыскания неустойки.
Нужно ли соблюдать досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве?
Для участников долевого строительства, являющихся субъектами предпринимательской деятельности, заключивших договор участия в долевом строительстве, перед обращением в суд необходимо соблюсти обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора. Для участников долевого строительства, являющихся физическими лицами (гражданами) законодательством обязательный претензионный порядок по данной категории споров не установлен, но за редким исключением такой порядок предусмотрен условиями договора участия в долевом строительстве. Как правило, условие о досудебном порядке урегулирования споров выглядит следующим образом: «Стороны настоящего договора договорились урегулировать все возникающие споры путем переговоров, в случае не достижения согласия спор может быть передан на рассмотрение в суд.».
Если не соблюсти претензионный порядок суд может возвратить поданное в суд заявление о взыскании неустойки, что не препятствует повторному обращению в суд после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, но время будет потеряно.
Необходимо подготовить письменную претензию в адрес застройщика, в которой указать суть и основания предъявляемых требований, рассчитать неустойку (о порядке расчета неустойки читайте ниже), предоставить срок на добровольное выполнение предъявленных требований (для субъектов предпринимательской деятельности срок досудебного урегулирования установлен АПК РФ и составляет 30 календарных дней со дня направления претензии). Для граждан, если срок на рассмотрение претензии условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрен, то застройщику можно установить разумный срок, который в силу положений гражданского законодательства составляет не более 7 календарных дней с момента предъявления требования.
В дальнейшем доказательства получения претензии застройщиком и не выполнения им предъявленных требований в отведенный срок (письменный отказ, бездействие застройщика) необходимо будет приложить к заявлению в суд.
Нередко застройщики идут на добровольное удовлетворение требований участника долевого строительства, стараясь договорится с участником долевого строительства о приемлемой сумме неустойки. В таких случаях имеет смысл договариваться с застройщиком, так как суд, зачастую, удовлетворяя требования участника долевого строительства, существенно снижает размер неустойки как несоразмерный последствиям нарушения обязательства застройщиком по договору участия в долевом строительстве, о чем будет написано ниже.
В какой процессуальной форме следует обратится в суд с требованием о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве?
В суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства необходимо обращаться в форме искового заявления.
Ответчиком по данному иску является застройщик, но никак не генеральный подрядчик, подрядчик строительства, субподрядчик, на нарушение обязательств которыми, как правило, ссылается застройщик в оправдание нарушения сроков строительства и передачи квартиры. Не может быть ответчиком и лицо, которое по договору уступки прав требований (цессии) переуступило права по договору участия в долевом строительстве новому участнику долевого строительства, который уже в свою очередь обращается в суд. За нарушение сроков строительства и передачи объекта долевого строительства перед участником долевого строительства также не могут отвечать органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие строительный надзор, приемку в эксплуатацию законченного строительством многоквартирного дома.
Каким судам подведомственны данные споры?
Споры о взыскании неустойки, где в качестве участника долевого строительства (истца) выступает физические лица – граждане РФ, подведомственны судам общей юрисдикции (мировым судьям, районным судам) (не арбитражным судам). При цене иска более 50 тысяч рублей спор подсуден районному суд, при цене иска менее 50 тысяч рублей – мировому судье. Споры о взыскании неустойки с участием субъектов предпринимательской деятельности рассматриваются в арбитражных судах.
Как определить какому конкретно суду подсуден данный иск? Законодательством для участников долевого строительства, являющихся физическими лицами (гражданами), установлена альтернативная подсудность данных дел. Истец (участник долевого строительства) вправе обратится в суд по месту нахождения ответчика (застройщика), либо в суд по месту своего жительства (прописки), либо в суд по месту нахождения объекта долевого строительства. Территориальная подсудность судов указана на их официальных сайтах.
Споры о взыскании неустойки с участием субъектов предпринимательской деятельности в качестве участников долевого строительства рассматриваются в арбитражных судах по месту нахождения ответчика – застройщика, либо в арбитражном суде, определенном договором (договорная подсудность).
В каком размере рассчитывается неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве?
Неустойка за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства может быть взыскана с застройщика даже в том случае, если она не определена самим договором участия в долевом строительстве, так как она является законной (установленной Федеральным законом № 214-ФЗ).
Неустойка начисляется не в твердой (фиксированной) сумме, а в виде периодически начисляемого платежа в процентном соотношении от цены договора участия в долевом строительстве, то есть от стоимости объекта долевого строительства.
По общему правилу неустойка уплачивается застройщиком в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Однако, если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин) неустойка уплачивается в двойном размере, то есть в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Размер ставки рефинансирования Банка России с 1 января 2016 года приравнен к размеру ключевой ставки Банка России, которая устанавливается Центральным Банком Российской Федерации и размер которой можно узнать на официальном сайте Банка России - cbr.ru.
Как исчислять период просрочки?
Период просрочки начинается со дня, следующего за последним днем, в котором должно было быть исполненного обязательство застройщика по передаче квартиры. Например, если срок передачи квартиры в договоре был определен 3 кварталом 2016 года, то квартира должна была быть передана не позднее 30 сентября 2016 года. Первое октября 2016 года является первым днем просрочки.
В случае если на момент вынесения судом решения просроченные обязательства по передаче квартиры застройщиком исполнены, период просрочки будет составлять срок с даты начала просрочки до даты подписания акта приема-передачи квартиры включительно. Если в вышеприведенном примере акт приема-передачи квартиры был подписан 8 декабря 2016 года, то период просрочки составит срок с 1 октября по 8 декабря 2016 года.
Как быть в том случае если на дату обращения в суд акт приема-передачи квартиры не подписан и просрочка продолжается? Стоит ли ждать передачи квартиры и потом обращаться в суд?
Ждать исполнения застройщиком своих обязательством для того, что бы знать окончательный период просрочки передачи квартиры и рассчитать неустойку не требуется.
При обращении в суд период просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры необходимо исчислять на дату подачи искового заявления. Впоследствии период просрочки и соответственно размер неустойки могут быть уточнены на дату вынесения решения суда.
Как быть в том случае если и на дату вынесения решения суда акт приема-передачи квартиры не подписан и просрочка продолжается?
В данном случае лучше всего воспользоваться разъяснением Верховного Суда Российской Федерации, согласно которому суд в своем решении указывает сумму неустойки, рассчитанной на дату вынесения решения суда и подлежащей взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. То есть решение будет являться основанием для дальнейшего начисления неустойки (например, судебным приставом-исполнителем или банком в процессе исполнения судебного постановления) без необходимости дополнительно обращаться в суд и «довзыскивать» сумму неустойки за «оставшийся» период просрочки передачи квартиры с даты вынесения первоначального решения суда и до даты передачи застройщиком квартиры.
Как осуществлять расчет неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства?
Для правильной подготовки искового заявления о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в исковом заявлении необходимо указать расчет неустойки.
Формула расчета неустойки правильно выглядит следующим образом:
Неустойка = цена договора × ставку рефинансирования ЦБ РФ × 1/150 × количество дней просрочки.
Допустим цена Договору участия в долевом строительстве 1 800 000 рублей.
Ставка рефинансирования, она же ключевая ставка равна 10 % годовых (по правилам математики в данной формуле будет участвовать в виде дроби 10/100).
Период просрочки из вышеприведенного примера (с 1 октября по 8 декабря 2016 года) составляет 69 календарных дней.
Итого неустойка равна:
1 800 000 × 10/100 × 1/150 × 69 = 82 800 рублей
Как видно рассчитать неустойку не составляет особого труда.
Какие еще требования могут быть заявлены участником в случае просрочки застройщиком передачи объекта долевого строительства?
Помимо требований о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры участник долевого строительства может заявлять:
- требования о возмещении убытков, причем в полном объеме сверх неустойки независимо от того является ли участник долевого строительства юридическим или физическим лицом (в отличие от общего правила об ответственности за нарушение обязательств, по которому неустойка имеет зачетный характер и убытки взыскиваются лишь в сумме превышающей неустойку);
- требования о компенсации морального вреда, если участником долевого строительства является физическое лицо (размер морального вреда ничем не регламентируется и заявленный истцом окончательно устанавливается судом, в том числе, с учетом характера причиненных лицу нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости). Кстати, иски с требованием о компенсации морального вреда, даже если размер заявленных имущественных требований о взыскании неустойки меньше 50 тысяч рублей, подсудны только районным судам;
- требования об уплате штрафа за несоблюдение застройщиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (участника долевого строительства) в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Данное требование может быть заявлено только участником долевого строительства, являющимся физическим лицом (гражданином) и приобретавшим объект долевого строительства для личных и семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и подпадающим в таком случае под действие законодательства о защите прав потребителей. Для сведения: суд сам должен присудить указанный штраф вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование участником долевого строительства.
Нужно ли оплачивать государственную пошлину при подаче искового заявления о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве?
Для подачи искового заявления, если участником долевого строительства и истцом соответственно является физическое лицо (гражданин) и цена иска (размер взыскиваемой неустойки, а также иных денежных требований) не превышает 1 млн. рублей, уплата государственной пошлины не требуется. На сумму превышающую 1 млн. рублей уплачивается государственная пошлина в размере, рассчитываемом для подачи исковых заявлений имущественного характера, подлежащих оценке.
В других случаях государственная пошлина уплачивается в общем порядке для подачи исковых заявлений имущественного характера, подлежащих оценке.
Какие трудности связаны с доказываем по искам о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве? Как взыскать неустойку по договору участия в долевом строительстве?
Подобного рода иски можно отнести к условно называемым «бесспорным искам». Особых трудностей с доказыванием факта неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве возникнуть не должно. Если истцом выполнены все вышеизложенные рекомендации, проблем с соблюдением процессуальной стороны вопроса также быть не может.
Однако, безусловно, существует немалое количество нюансов, связанных с рассмотрением данных исков.
Суд, который будет рассматривать иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве с высокой долей вероятности снизит размер заявленной истцом неустойки как несоразмерный последствиям нарушения обязательства со стороны застройщика. При этом, как показывает судебная практика, во многих случаях размер неустойки снижается в несколько раз.
Также суд может вообще отказать в удовлетворении требований о взыскании неустойки, если придет к выводу, что со стороны участника долевого строительства имеется злоупотребление правом. В частности если участник долевого строительства необоснованно уклонялся или отказывался от принятия объекта долевого строительства, что привело к просрочке передачи квартиры. По этим же основаниям суд может снизить размер неустойки, если своими действиями или бездействием участник долевого строительства не вызвал просрочку передачи квартиры, но способствовал увеличению срока просрочки передачи квартиры.
Усложняет ситуацию, как показывает практика, правовая неграмотность и доверчивость участников долевого строительства, которые на этапе исполнения договора участия долевого строительства и приемки квартиры допускают ошибки в юридическом оформлении своих претензий к застройщику, в том числе к качеству квартиры, что дает возможность застройщику, самому нарушившему сроки, ссылаться на недобросовестность участника долевого строительства, «оттягивающего» принятие квартиры, на несоблюдение дольщиком формальных процедур и т.д.
Задача профессионального юриста как раз и состоит в том, что бы исходя из надлежащего применения материально-правовых и процессуальных норм, правильной оценки и доведения до суда конкретных обстоятельств дела добиться удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки в полном объеме или, по крайней мере, в максимально возможном размере применительно к рассматриваемому делу. И никакая инструкция, схема или руководство не заменит квалифицированного юридического участия.
Наша компания готова добиться для Вас взыскания неустойки в полном объеме в кратчайшие сроки и за разумные деньги. С нашим предложением Вы можете ознакомиться здесь.